信息来源：广州中原地产研究部

2022年1-6月，广州累计成交新房39618宗，同比下跌35%，近5年中排名第三，低于2019、2021年同期水平。虽然高层表态支持刚需置业，2022年房贷环境趋松，但由于广州未有实质性出台楼市松绑措施，因此整体市场仍处于2021年政策消化期。

市场较大占比的“刚需客”购房信心仍处于重建阶段。从目前广州部分推新项目去化情况来看，整体成交表现仍有较大上升空间。尤其增城、南沙、花都、从化等外围区域刚需盘，部分楼盘来访去化数据不理想，可见在经济下行压力加剧的环境下，买家信心仍处于重建阶段。

其中，海珠、黄埔两区价格同比分别为33%、22%，为增幅较大的两个区域。

特征一：1-6月呈现“L”型走势，6月唯一超过去年同期
从每月情况来看，2022年上半年一手市场走势可分为3个阶段，分别为1月，2-5月， 6月。 
第一阶段1月，得益于2021年11、12月房企打折促销，带动了一波成交。2021年观望买家加快入市步伐，优质项目轮番开盘、加推。如供应体量较大的珠江花城、保利天汇、亚运城、星汇城等项目均为2021年12月以来有大规模推售的优质物业；加上房贷审批速度加快，LPR下调，买家购置需求被激发。
第二阶段为2-5月，2021年压抑的购房需求在1月得到释放；2-5月广州客观上遭遇了疫情反复带来的影响，此外经济大环境变化导致部分刚需买家暂缓购房计划；

       除市场信心原因以外，今年2-5月其中一个显著特征为买家回流优质二手；根据中原成交显示，上半年东风东、华景、天河公园、华南等优质板块二手房成交热度明显提高；
部分买家由于担心新房开发商“爆雷”，转投至二手市场，带动逐渐回暖；广州二手住宅3月更是创下了超8千宗的年内最高位，这一定程度分化了一手成交。
第三阶段为6月，广州新房网签7776宗，环比增加26%，比去年同期成交增加10%。
为2022年上半年唯一成交量超过去年同期的月份；
同时六月成交超过传统旺季“红五月”亦是近年少见的现象，说明广州市场正逐步走出2021年调控政策消化期；
中心区改善型置业+外围区“洼地价”项目正逐步将广州市场带出“阴霾”，开发商推
货、客户态度比2-5月变得积极。
特征二：上半年供货36434套保持高位，黄埔、荔湾迎来“新货潮”
上半年黄埔、天河、荔湾三区供应同比增加。

其中黄埔主要得益于近年旧改推进转化新房，中央城、城光、富颐华庭三个典型项目缓解了各自板块“供不应求”情况；

 ▲2022年上半年1-6月广州新房供应走势（单位：套）

      另外荔湾“多点开花”，除广钢以外，广船、花地湾、鹤洞等板块均有新货供应。

       ▲上半年热点区域供应表现分析

特征三：整体去化率低迷，仅个别“网红盘”突围而出
根据我部监控数据显示，2022年上半年广州累计有112个（次）项目开盘/加推；总推售货量为14852套，首日去化成交4533套，平均去化率为31%，对比去年同期呈现出相对低迷状态。

 ▲2021年至今广州新房推售首日去化情况 

     从实际推盘情况来看，今年总推售量比去年同期（14270套）多； 尤其增城、南沙、花都等区库存量较大，楼盘之间促销“内卷”严重；

▲近一年库存及消化周期变动

     因此在成交下行压力加大的情况下，意向买家花费更多时间用于选择、对比，导致整体去化表现不理想。

           ▲2022年H1部分热点区首日去化情况成功“突围”网红盘分析